Блог / Недвижимость
Договор аренды квартиры 2026: образец для риэлторов и их клиентов
С 2026 года собственники, сдающие квартиры, всё чаще спрашивают риэлторов: как теперь оформлять сделку, если появился режим самозанятых с платежами 4% от дохода? Риэлтор, который может ответить на этот вопрос и за один день оформить договор между собственником и арендатором, выигрывает клиента. Ниже — налоговая основа, роль риэлтора в сделке, чек-лист и три образца: договор найма, акт с описью и договор о вознаграждении.
С 2026 года аренда и субаренда жилья включены в спецрежим для самозанятых: ИПН — 0%, а 4% от дохода уплачиваются как социальные платежи — 2% пенсионные, 1% медицинское страхование, 1% социальные отчисления. Режим доступен при доходе не более 300 МРП в месяц, работать можно только с физическими лицами и без наёмных работников (Kursiv, Kn.kz). В КГД отмечали, что сдавать квартиру в этом режиме выгоднее, чем декларировать имущественный доход по форме 270.00 (Kazinform).
Налоговый кодекс РК № 214-VIII · КГД МФ РК · по материалам Kazinform, Kursiv, Kn.kzОбразцы документов для сдачи квартиры
Выделенные фрагменты — поля для заполнения. Риэлтор не является стороной договора найма — его вознаграждение оформляется отдельным договором.
1Договор аренды (найма) квартирыДепозит, коммуналка, досрочное расторжение, роль риэлтора
ДОГОВОР АРЕНДЫ (НАЙМА) КВАРТИРЫ
образец
г. [город] · [дата]
[ФИО собственника], ИИН [ИИН] (далее — Наймодатель), и [ФИО арендатора], ИИН [ИИН] (далее — Наниматель), при содействии [ФИО или наименование риэлтора, ИИН/БИН] (далее — Риэлтор) заключили настоящий договор:
1. Предмет
1.1. Наймодатель передаёт Нанимателю во временное пользование квартиру по адресу [адрес], общей площадью [кв. м], принадлежащую Наймодателю на праве собственности на основании [документ], вместе с имуществом по описи (приложение № 1).
1.2. В квартире будут проживать: [ФИО всех проживающих].
2. Срок
2.1. Договор заключён на срок с [дата] по [дата].
3. Плата и депозит
3.1. Плата за пользование квартирой — [сумма] тенге в месяц, вносится не позднее [число] числа [за текущий / следующий] месяц [способ оплаты].
3.2. При подписании Наниматель вносит предоплату за [количество] месяц(ев) и гарантийный взнос (депозит) в размере [сумма] тенге. Депозит возвращается в течение [количество] дней после возврата квартиры за вычетом подтверждённых расходов на устранение повреждений сверх естественного износа и неоплаченных коммунальных платежей.
4. Коммунальные услуги
4.1. Коммунальные услуги [оплачивает Наниматель по показаниям приборов учёта / включены в плату]. Показания на дату передачи фиксируются в акте приёма-передачи.
5. Досрочное расторжение
5.1. Каждая сторона вправе расторгнуть договор досрочно, письменно (в том числе электронно) уведомив другую сторону не менее чем за [количество] дней. При досрочном расторжении по инициативе Нанимателя без уведомления депозит [не возвращается / возвращается частично].
6. Риэлтор
6.1. Вознаграждение Риэлтора выплачивает [сторона] по отдельному договору; Риэлтор стороной настоящего договора не является.
[подпись]
[подпись]
2Акт приёма-передачи и опись имуществаПоказания счётчиков и состояние вещей
АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ И ОПИСЬ ИМУЩЕСТВА
приложение № 1 к договору от [дата]
[дата, время]
Наймодатель передал, а Наниматель принял квартиру по адресу [адрес]. Ключей: [количество]. Показания приборов учёта: электроэнергия […], вода […], газ […].
Опись имущества: [наименование — количество — состояние, например: холодильник — 1 — исправен].
Замечания по состоянию квартиры: [нет / перечислить, при необходимости со ссылкой на фото].
[подпись]
[подпись]
3Договор с риэлторомУслуги по подбору нанимателя и вознаграждение
ДОГОВОР ОКАЗАНИЯ УСЛУГ РИЭЛТОРА
по подбору нанимателя
г. [город] · [дата]
[ФИО собственника] (Заказчик) поручает, а [ФИО или наименование риэлтора] (Исполнитель) обязуется оказать услуги по подбору нанимателя для квартиры по адресу [адрес] на условиях: плата — не менее [сумма] тенге в месяц, срок — [срок].
Вознаграждение Исполнителя — [сумма или % от месячной платы], выплачивается после подписания договора найма и акта приёма-передачи.
Исполнитель организует показы, проверяет документы нанимателя, готовит договор найма и акт приёма-передачи.
[подпись]
[подпись]
Что важно знать риэлтору
Собственник платит 4% от дохода в виде соцплатежей; ИПН — 0%.
При доходе выше лимита режим самозанятых не подходит — нужен другой вариант.
Если арендатор — компания, режим самозанятых не применяется.
Доход от сдачи жилья — имущественный доход; его декларируют по форме 270.00.
Отношения риэлтора с клиентом оформляются отдельным договором — о вознаграждении и услугах.
Письменный договор, акт приёма-передачи и подтверждение платежей помогают при конфликте (El.kz).
Где возникают споры — и что прописать
Договор найма между физлицами мы уже разбирали — статья о договоре аренды между физлицами. Эта статья — для риэлтора, который ведёт сделку между собственником и арендатором. Если вы работаете и с продажей, смотрите также нашу статью об статье об ипотеке «Ұмай» и договоре купли-продажи квартиры.
Чек-лист риэлтора перед заселением
Отметьте, что уже сделано. Каждый пустой пункт — потенциальный спор через полгода.
Советы риэлтору
Вознаграждение и условия — до того, как вы нашли арендатора.
Знание режима самозанятых — аргумент, чтобы клиент выбрал вас.
Ссылка на фото в акте снимает споры о состоянии мебели и техники.
Показания в акте закрывают споры о долгах за коммуналку.
Без срока возврата и перечня удержаний депозит превращается в конфликт.
Договор и акт можно подписать онлайн, без его приезда.
Пакет документов по сдаче квартиры
Что оформить, чтобы сделка закрылась без споров.
Что закрывает TrustContract
TrustContract — сервис электронного подписания договоров. Риэлтор отправляет договор собственнику и арендатору — оба подписывают его с телефона, даже если собственник в другом городе.
Собственник живёт в другом городе и не может приехать на подписание.
Договор найма уходит ссылкой — собственник подписывает в TrustContract со своего телефона.
Арендатор хочет заселиться сегодня а договор ещё не готов.
Шаблон с автозаполнением — договор, акт и опись подписываются за один визит.
Клиент после сделки отказывается платить комиссию.
Договор о вознаграждении подписан до показов, с журналом действий.
Через полгода спор о депозите и состоянии квартиры.
Акт с описью и датой подписания хранится в архиве.
Десятки объектов одновременно — документы теряются.
Все договоры и акты — в одном архиве с поиском.
TrustContract — сдача квартир без встреч и бумажных договоров
Клиенты ждут скорости. Чтобы договор найма подписывался за один день, есть TrustContract:
- Договор найма с телефона. Собственник и арендатор подписывают онлайн.
- Акт и опись — сразу. В день заселения, с датой и временем.
- Договор о вознаграждении. Подписан до показов.
- SMS, eGov Mobile или ЭЦП. Под значимость документа.
- Архив по каждому объекту. Документы — под рукой при споре.
Напишите в WhatsApp — покажем на демо, как риэлтору оформить сдачу квартиры в TrustContract.
Написать в WhatsAppМатериал и образцы подготовлены в информационных целях по состоянию на 6 ноября 2026 года и не являются юридической или налоговой консультацией. Основа: Налоговый кодекс РК № 214-VIII (специальный налоговый режим для самозанятых), Гражданский кодекс РК, материалы Kazinform, Kursiv, Kn.kz, El.kz. Выбор налогового режима собственника и условия договора уточняйте с бухгалтером и юристом.