Договор аренды между
физлицами в Казахстане:
что обязательно вписать
Сдаёте или снимаете квартиру без нотариуса? По ГК РК это законно — но только при правильном оформлении. Разбираем обязательные условия, права сторон и налоги арендодателя в 2026 году.
В Казахстане договор аренды жилья между физлицами называется договором имущественного найма и регулируется главой 29 ГК РК (статьи 540–563). Важный нюанс: по ст. 544 ГК РК договор между гражданами на срок до одного года включительно можно заключить в устной форме. На срок более года — только письменно. Но на практике письменный договор нужен всегда — он защищает обе стороны.
«По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование».
Арендодатель (наймодатель)
Арендатор (наниматель)
Точное описание объекта ст. 542 ГК РК
По ст. 542 ГК РК в договоре должны быть данные, позволяющие однозначно установить передаваемое имущество. При их отсутствии договор считается незаключённым. Укажите: адрес, площадь, этаж, количество комнат, кадастровый номер.
Срок договора и порядок продления ст. 544 + ст. 558 ГК РК
Укажите дату начала и окончания аренды. По ст. 558 ГК РК если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока и наймодатель не возражает — договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Это важно знать обеим сторонам.
Размер и порядок оплаты + залог ст. 543 ГК РК
Укажите точную сумму арендной платы, дату ежемесячного платежа, способ оплаты (перевод на карту / наличные). Отдельно пропишите депозит (залог): сумму, условия возврата, за что может удерживаться. По закону залог — не доход, пока не зачтён или не удержан за ущерб.
Кто оплачивает ремонт и коммунальные ст. 552–553 ГК РК
По умолчанию: капитальный ремонт — наймодатель (ст. 552 ГК РК), текущий ремонт — наниматель (ст. 553 ГК РК). Коммунальные платежи — наниматель, если иное не предусмотрено договором. Пропишите это явно, иначе возникнут споры.
Акт приёма-передачи с описью имущества
Не часть ГК РК, но критически важен на практике. Зафиксируйте состояние квартиры и имущества при въезде: мебель, техника, повреждения, показания счётчиков. Без акта невозможно доказать что именно было повреждено и когда — при выезде жильца.
Порядок расторжения и уведомления ст. 556 ГК РК
По ст. 556 ГК РК расторжение через суд — при существенных нарушениях. Во внесудебном порядке — только если это прямо предусмотрено договором. Пропишите: срок уведомления (рекомендуется 30 дней) и основания для досрочного расторжения без суда.
Дополнительные условия пользования
Пропишите: допускается ли содержание животных, курение в квартире, проведение ремонтных работ, подселение третьих лиц. Без этих пунктов запрет будет трудно обосновать — ст. 550 ГК РК обязывает использовать имущество согласно договору, а не «по умолчанию».
С 2026 года в РК три варианта легализации дохода от аренды жилья. Выберите подходящий до сдачи квартиры — штраф за незадекларированный доход может превысить сам налог.
Если вы сдаёте жильё компании (ТОО, АО), фирма как налоговый агент сама удержит ИПН из арендной платы и перечислит в бюджет. Вы получаете уже «чистую» сумму. Никаких деклараций самостоятельно подавать не нужно — это обязанность арендатора-юрлица.
КГД МФ РК активно выявляет незадекларированные доходы от аренды через анализ банковских переводов, объявления на сайтах недвижимости, жалобы соседей. Штраф за непредставление декларации плюс доначисленный налог с пенями может превысить сам налог в разы. Легализация через СНР стоит 4% — это дешевле любых рисков.
-
Объект описан точно — адрес, площадь, этаж, кадастровый номер (ст. 542 ГК РК)
-
Срок указан — начало и конец аренды, порядок продления
-
Арендная плата и дата платежа — сумма, способ, что будет при просрочке
-
Залог — сумма, условия возврата и удержания (в течение скольки дней после выезда)
-
Кто оплачивает коммунальные и ремонт — разграничение явно прописано
-
Акт приёма-передачи — с описью мебели, техники, показаниями счётчиков, подписями обеих сторон
-
Порядок расторжения — срок уведомления, основания для досрочного расторжения
-
Арендодатель выбрал налоговый режим — физлицо (ИПН 10%), самозанятый (4%) или ИП
Договор аренды с актом приёма-передачи — онлайн за 10 минут
В TrustContract шаблон договора найма жилья содержит все обязательные пункты по ГК РК. Подпишите с обеих сторон онлайн — с верификацией личности и Audit Trail.
Официальные источники · апрель 2026
- ГК РК (Особенная часть) — ст. 540 (договор имущественного найма, проверено 20.03.2026); ст. 544 (форма договора); ст. 542 (описание объекта); ст. 543 (арендная плата); ст. 545 (обязанности наймодателя при передаче); ст. 550 (пользование); ст. 551 (субаренда); ст. 552–553 (ремонт); ст. 556 (расторжение); ст. 557 (преимущественное право); ст. 558 (возобновление) — prg.kz, ред. от 19.03.2026; adilet.zan.kz
- Налог с аренды жилья в 2026 году (три варианта): декларация ФНО 270.00 (ИПН 10%), СНР для самозанятых (4%, лимит 300 МРП), ИП упрощённая декларация (4%) — kursiv.media, март 2026
- КГД МФ РК — E-Salyq Business (учёт доходов самозанятых, уплата соцплатежей)