Как оформить договор аренды
офиса или склада в Казахстане:
налоги, НДС и форма 871.00
Сдаёте или снимаете офис или склад в 2026 году? Разбираем по ГК РК и новому НК РК: что обязательно включить в договор, какой налоговый режим выгоднее арендодателю, когда возникает НДС — и главное: кому на самом деле нужна форма 871.00.
Согласно п. 3 ст. 207 НК РК, форма 871.00 «Реестр договоров имущественного найма (аренды)» обязательна только для арендодателей торговых объектов и торговых мест — магазинов, торговых рынков, павильонов, киосков. Если вы сдаёте офис, склад или производственное помещение — форма 871.00 вас не касается. Ниже разберём это подробнее.
Договор аренды нежилого помещения — офиса или склада — в Казахстане регулируется главой 29 Гражданского кодекса РК (ст. 540–563 ГК РК). По ст. 540 ГК РК наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование. Это базовая конструкция, одинаковая для любого типа помещений.
С 2026 года добавились важные налоговые нюансы: новый НК РК изменил порядок работы с арендодателями на упрощёнке — расходы по такой аренде нельзя взять на вычеты по КПН. Это меняет экономику сделки для арендаторов на ОУР.
Это один из самых распространённых вопросов при аренде коммерческой недвижимости. Разберём точно по закону.
«Лицо (арендодатель), предоставляющее во временное владение и пользование торговые объекты, торговые места в торговых объектах, в том числе на торговых рынках, представляет в орган государственных доходов по месту нахождения реестр договоров имущественного найма (аренды) в срок не позднее 31 марта года, следующего за отчётным».
Арендодатели торговых объектов и торговых мест: владельцы торговых рынков, торговых центров, магазинов, павильонов, киосков, фудкортов — любых помещений, специально оборудованных для розничной торговли. Для них форма 871.00 (утверждена Приказом МФ РК № 696 от 12.11.2025) обязательна ежегодно до 31 марта. Форма состоит из основного бланка 871.00 и приложения 871.01, которое заполняется отдельно по каждому торговому объекту.
Арендодателям офисов, складов, производственных помещений, бизнес-центров — если эти объекты не являются торговыми объектами по Закону РК «О регулировании торговой деятельности». Норма п. 3 ст. 207 НК РК прямо ограничивает обязанность именно торговыми объектами.
Важно определять тип объекта не «по смыслу», а по правоустанавливающим документам. Если в техническом паспорте или акте на собственность помещение обозначено как офис или склад — форма 871.00 не требуется. Если же там указан «торговый объект» — обязанность возникает вне зависимости от фактического использования.
Пример из практики: владелец бизнес-центра сдаёт офисы (форма 871.00 не нужна) и помещение под газетный киоск на первом этаже (форма 871.00 нужна для этого арендатора, поскольку киоск является торговым местом). Таким образом, обязанность возникает не по объекту целиком, а по характеру арендуемых помещений.
Точное описание объекта аренды
По ст. 542 ГК РК договор должен содержать данные, позволяющие однозначно установить передаваемое имущество. Без них договор считается незаключённым. Укажите: адрес, этаж, номер помещения, площадь в кв.м, кадастровый номер, а при необходимости — схему с обозначением конкретных площадей.
Срок аренды и порядок регистрации
Укажите дату начала и окончания аренды. По ст. 558 ГК РК если по истечении срока стороны не возражают — договор автоматически возобновляется на тех же условиях на неопределённый срок.
Важно: договор аренды недвижимости сроком от одного года и более подлежит государственной регистрации в ЦОН или Государственной корпорации «Правительство для граждан» (Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»). Незарегистрированный долгосрочный договор не защищает арендатора перед третьими лицами при смене собственника.
Арендная плата, НДС и порядок изменения ставки
Укажите точную ставку аренды — в тенге. Если арендодатель является плательщиком НДС, обязательно укажите: «в том числе НДС 16% — ___ тенге» или «НДС не облагается, арендодатель применяет [режим]». Без этого указания у арендатора возникнут проблемы при вычете НДС.
Отдельно пропишите порядок индексации: как часто возможен пересмотр ставки, максимальный размер изменения. Расчёты в Казахстане ведутся в тенге; привязка к курсу валюты допустима, но создаёт курсовые риски для арендатора.
Коммунальные и эксплуатационные расходы
По ст. 553 ГК РК наниматель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию — если иное не предусмотрено договором. Это означает, что по умолчанию коммунальные платежи — обязанность арендатора. Однако на практике условия варьируются, поэтому лучше прописать явно: кто оплачивает электроэнергию, воду, тепло, уборку, охрану, парковку.
Также укажите: включены ли коммунальные в арендную ставку или выставляются отдельно. Это важно при расчёте НДС и при возможных спорах.
Состояние помещения и ремонт
По ст. 545 ГК РК арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора. По ст. 552 ГК РК капитальный ремонт — обязанность арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Текущий ремонт — обязанность арендатора (ст. 553 ГК РК).
К договору обязательно приложите акт приёма-передачи с подробным описанием состояния помещения: наличие дефектов, показания счётчиков, перечень передаваемого имущества (мебель, техника). Без акта невозможно доказать что именно было повреждено при выезде арендатора.
Порядок расторжения
По ст. 556 ГК РК досрочное расторжение в судебном порядке допускается при существенных нарушениях. Во внесудебном порядке — только если это предусмотрено договором. Пропишите срок предупреждения при одностороннем отказе — рекомендуется 30–60 дней — и основания для расторжения без суда.
Налоговый режим арендодателя в 2026 году напрямую влияет на привлекательность вас как арендодателя для бизнес-клиентов. Ключевой момент: из-за пп. 16 п. 1 ст. 286 НК РК расходы по аренде у арендодателя на упрощёнке нельзя взять на вычеты по КПН у арендатора на ОУР.
НДС 16% обязателен если годовой оборот арендодателя превышает 10 000 МРП (43 250 000 тенге в 2026 году). При регистрации как плательщика НДС арендодатель выставляет арендатору электронные счета-фактуры (ЭСФ), а арендатор на ОУР может принять НДС к зачёту. Это создаёт взаимную выгоду при работе двух субъектов на ОУР.
Режим самозанятых (СНР) в 2026 году разрешён только для сдачи жилой недвижимости. Сдача офисов, складов и производственных помещений через этот режим не допускается. Для коммерческой недвижимости необходим статус ИП или ТОО. Это прямо следует из разрешительного перечня видов деятельности для самозанятых.
В этом случае ТОО-арендатор выступает налоговым агентом: обязан исчислить, удержать и перечислить ИПН 10% с арендной платы. Физлицо при этом самостоятельно налог не рассчитывает — его удерживают при выплате. Однако для регулярной сдачи коммерческой недвижимости налоговые органы рекомендуют регистрировать ИП во избежание квалификации как незаконной предпринимательской деятельности.
Договор аренды нежилого помещения сроком от одного года подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Регистрация производится в ЦОН или через портал egov.kz.
Без регистрации долгосрочного договора аренды возникают риски:
— при смене собственника помещения арендатор может оказаться незащищённым, поскольку незарегистрированный договор не создаёт обременения, которое следует за вещью;
— сделка не порождает зарегистрированного обременения, что важно при залоге или продаже объекта.
Для краткосрочных договоров (до одного года) государственная регистрация не требуется, но письменная форма обязательна при сдаче нежилых помещений предпринимателями.
Акт приёма-передачи не является отдельной нормой закона, но критически важен на практике. Он фиксирует состояние помещения при въезде и при выезде. Без подписанного обеими сторонами акта невозможно доказать: в каком состоянии было помещение, что именно было повреждено, и кто несёт ответственность. Составьте акт с подробным описанием дефектов, показаниями счётчиков и перечнем передаваемого имущества.
-
Объект описан точно — адрес, площадь, номер помещения, кадастровый номер (ст. 542 ГК РК)
-
Срок аренды прописан. Если 1 год и более — договор подлежит государственной регистрации
-
НДС в арендной плате указан явно — «в том числе НДС 16%» или «без НДС, режим ___»
-
Налоговый режим арендодателя проверен — на ОУР или упрощёнке? От этого зависит право арендатора на вычет КПН (пп. 16 ст. 286 НК РК)
-
Коммунальные расходы разграничены — включены в ставку или выставляются отдельно, кто несёт ответственность
-
Порядок расторжения прописан — срок уведомления, основания для досрочного расторжения без суда
-
Акт приёма-передачи подписан обеими сторонами — с описанием состояния, показаниями счётчиков, перечнем имущества
-
Форма 871.00 проверена — нужна только если объект является торговым по правоустанавливающим документам (п. 3 ст. 207 НК РК)
Договор аренды офиса или склада — подпишите онлайн
В TrustContract вы создаёте договор аренды нежилого помещения с обязательными условиями по ГК РК, подписываете онлайн с верификацией личности и храните с Audit Trail.
Официальные источники · апрель–май 2026
- ГК РК (Особенная часть) — ст. 540 (договор имущественного найма); ст. 542 (описание объекта — при отсутствии данных договор незаключён); ст. 543 (арендная плата); ст. 545 (состояние имущества при передаче); ст. 552–553 (капитальный и текущий ремонт); ст. 556 (расторжение); ст. 558 (возобновление договора) — prg.kz, ред. от 19.03.2026; adilet.zan.kz
- НК РК № 214-VIII от 18.07.2025 — п. 3 ст. 207: форма 871.00 обязательна только для арендодателей торговых объектов и торговых мест; пп. 16 п. 1 ст. 286: запрет вычетов по расходам от упрощёнки; ст. 369: НДС 16%; порог НДС 10 000 МРП — adilet.zan.kz
- Приказ Министра финансов РК № 696 от 12.11.2025 — утверждена новая форма 871.00 «Реестр договоров имущественного найма (аренды)» с 01.01.2026 — cdb.kz, 20.11.2025; prg.kz
- Форма 871.00 — только для торговых объектов, не для офисов и складов — подтверждено: mybuh.kz; buh.mcfr.kz, 22.02.2026; 1cbit.kz, 24.03.2026
- Самозанятый не вправе сдавать коммерческую недвижимость — только жилую — asistent.kz, 10.12.2025
- Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» — регистрация договоров аренды на срок от 1 года — adilet.zan.kz
- МРП 2026 = 4 325 тенге; порог НДС 10 000 МРП = 43 250 000 тенге — uchet.kz